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电商快速开展推进物流地产 本钱逐步加码
来源:http://www.lgvff.com 责任编辑:w66利来 更新日期:2018-05-22 15:33
我国零售业快速扩张和消吃力的进步给物流地产带来巨大的时机。在曩昔的一年内,许多零售职业特别是电商都在扩展库房面积,动辄都是2万平方米的库房。但是,依照仲量联行的计算,现在我国的世界标准库房(包含一线城市)总存量为1300万平方米,仅为美国波士顿

  

  我国零售业快速扩张和消吃力的进步给物流地产带来巨大的时机。在曩昔的一年内,许多零售职业特别是电商都在扩展库房面积,动辄都是2万平方米的库房。但是,依照仲量联行的计算,现在我国的世界标准库房(包含一线城市)总存量为1300万平方米,仅为美国波士顿一个城市的仓储容量。

  许多业内人士以为:物流地产将具有久远的开展远景。

  唯品会的10万平方米库房

  在2011年5月,本报从前报导过电商一库难求,叙述在我国电子商务的繁荣开展中,有用和合适的库房缺失给电商带来的困惑。现在,世界标准库房仍然是零售业和制造业追逐的方针。

  抓住了一个细分商场,普洛斯做得顺风顺水。

  本年2月普洛斯(GLP)曾宣告,在天津向一家全球抢先的电子商务零售商租借9.1万平方米的运营中心。该项目所在地普洛斯武清物流园区处于北京和天津接壤地带。该客户还与普洛斯签订了其他两项租借协议,别离触及普洛斯集发沉西物流园和普洛斯姑苏物流园区,租借面积算计2.1万平方米设备。加上9.1万平方米坐落普洛斯武清物流园区的运营中心,该客户在我国租借普洛斯设备面积添加了近一倍。

  不难猜出,这家全球抢先的电子商务零售商就是亚马逊。

  不仅是大电商,中型或许小型的电子商务运营商都纷繁进驻物流园。

  在广州南海普洛斯物流园,唯品会具有占地2万余平方米的B2C物流库房。这是一家3月23日在美国上市的奢侈品网站。据揭露材料,2011年,唯品会的活泼用户数从2010年的30万添加至150万,总订单量从2010年的90万添加至720万。

  电子商务的开展速度之快,对仓储物流需求之微弱,可能让物流地产开发商始料未及,窃喜不已。

  2008年12月唯品会成立时,库房坐落工作区,只要数十平方米,尔后三年,唯品会的库房阅历5次搬家,从数十平方米到800平方米,再晋级为9000平方米的独立库房;2010年10月,唯品会的库房搬家至广州南海普洛斯物流园,占地2万多平方米。2011年,唯品会又与昆山淀山湖镇签署出资协作协议,在该镇普洛斯物流园树立华东物流中心,库房占地2万余平方米。唯品会在2010年10月及2011年5月取得红杉本钱和DCM两轮算计7000万美元融资,两次取得出资都伴跟着租借更大的库房。

  2011年7月,唯品会华南物流中心南海普洛斯物流园扩容至3万平方米;9月,华东物流中心江苏昆山淀山湖物流中心投入使用;11月中,西南物流中心——成都宝湾物流园投入使用;12月初,华北物流中心——北京首发物流园投入使用。据称:到上一年底,这家公司全国仓储面积高达10万余平方米。而在整个我国,世界标准仓的面积不过1300万平方米。

  2012年3月23日,唯品会于美国上市。

  可以说,风投的不少钱直接进入了物流地产商的口袋。据i美股Ricky专栏的剖析:仓储物流开支是唯品会运营开支的大头,并且跟着营收规划扩展而添加,维持在20%左右。2008年-2011年,唯品会的仓储物流费用别离为61万、580.9万、4547.8万美元,占总营收份额别离为21.8%、17.8%、20%。

  别的一家电商ihush俏物悄语也是普洛斯的客户。

  ihush俏物悄语上一年底租借坐落江苏省姑苏市普洛斯昆山物流园2.44万平方米的物流设备。这是一家出售品牌时髦用品的在线零售商。这家公司租借的物流设备将作为该公司的区域分销中心,完善公司的供给链。

  据称,从2008年底开端,ihush俏物悄语的业务量不断翻番,忠诚用户已达250万。为习惯网站规划上的急剧扩展,ihush俏物悄语终究决议搬仓,完结企业仓储物流的战略晋级。

  在我国,有多少电商几乎是没有办法计算的。电子商务的繁荣开展给物流地产带来好光景。

  据高力世界的计算:2011年商场为像亚马逊和DB辛克这样的企业开发了超40万平方米的预许诺物流仓储物业。需求量最大的是那些来自当地和国外的电子商务零售集团,它们的出售额首要是遭到国民人均可支配收入不断进步的推进。

  制造业也给普洛斯们供给了巨大的时机。

  普洛斯姑苏建屋工业园地处工业园间隔上海仅1小时车程,高速路衔接上海首要的交通港和机场。园区为三星、雅玛哈、松下、施耐德等70多家跨国企业供给出产和物流渠道。到上一年底,702954平方米的园区已有92%的设备完结租借。

  租金上涨 求过于供

  越来越多的业内人士发现:物流地产是一个很好的细分商场。

  仲量联行数年来一向重视这个细分商场,其北京研讨部董事覃晓梅向记者表明:在北京,世界标准仓的空置率不到2%。

  依照该公司的计算;截止到上一年第四季度末,北京仓储物流均匀净有用租金达每天每平方米0.99元,同比添加12.5%。

  高力世界以为,进入2012年,北京物流物业的需求好像并没有减退的痕迹。鉴于来自第三方物流、电子商务、B2C和电子信息企业的巨大需求,一些新项目估计将在2012年进入商场。电商快速开展推进物这些项目总净可出租面积将达289374平方米,包含普洛斯首都机场大通关基地、安博空港物流中心二期和华润物流马驹桥二期等。但是,这些项目大多数到2012年下半年才会竣工完工,因而,商场全体均匀空置率将会坚持相对安稳。由于租户的挑选有限,业主将使用这一优势,推进2012年租金坚持持续上升的趋势。而高力世界计算的上一年第四季度的北京工业地产空置率为0.67%。

  上海同样是求过于供。依照高力世界的计算:上一年第四季度,浦东的仓储物流租金水平环比三季度上涨1.16%至每天每平方米人民币1.4元,青浦的租金环比上涨4%至每天每平方米1.3元。他们以为:由于业主惜售,预期未来有进一步的租金上涨及本钱增值的空间。

  供给缺乏造成了租金的不断上涨。

  仲量联行以为:现在我国的世界标准库房(包含一线城市)总存量为1300万平方米,仅相当于美国波士顿一个城市的水平。而到了2015年,契合世界标准的库房总体量有望提升到2000万平方米,但这些添加将首要来自于现有的首要物流中心城市。

  我国新式城市中的许多城市,尤其是华北、华南和西部城市仍然处于优质设备供给匮乏的状况。一线城市土地价格决议了工业地产必将向更多的二、三线城市下沉。而围绕着一线城市周边或许二线城市大的制造业中心,都有仓储物流地产巨子进入。而一起,公路、内陆水道、铁路和航空的基础设备的大出资,也为这些内陆城市开展物流地产供给了关键。

  越来越多的本钱开端进入物流地产范畴。一起,除了一些传统上的境外工业地产商,国内的华润、招商局等集团也开端进入物流仓储范畴。一些传统意义上的住所开发商进入工业园区开发,业态中也都触及了物流地产,比如万通。

  还有一些工业本钱也看中了物流地产。

  联想的弘毅出资现已战略性入股香港豪德集团。在集团层面,豪德集团也已更名为毅德控股,并计划在香港联交所上市。在具体操作层面,弘毅出资和豪德集团还一起出资,成立了深圳毅德出资办理有限公司。毅德出资一位负责人说,毅德出资现在在全我国开发建造大商贸物流中心和城市综合体,包含会议、酒店、商业连锁运营、招商、品牌策划、商业地产、物流、物业、电子商务等。

  二、三线城市远景巨大

  业内人士通知记者,2008年金融危机惨淡过了之后,许多世界上的出资又从头回到了这个商场,比如安博(AMB)、麦格理旗下的GOODMAN、丰树、腾飞等等,并且十分活泼,纷繁进入了许多二线城市。

  我国二、三线城市物流地产的匮乏状况现已被许多世界工业地产巨子看到了。一线城市地价太高,物流地产纷繁在一线城市周边和二线城市落地。

  普洛斯我国区董事总经理杨传德表明:跟着越来越多的公司为了减缩本钱将其运营中心迁移出北京,取得大面积的物流设备空间也变得越来越困难。咱们十分感激天津武清区政府对普洛斯武清物流园区建造的支撑。咱们有才能供给长时间而全面的效劳,这进一步稳固了普洛斯在我国与客户的严密联系。

  依照普洛斯的年报,2011年,他们现已扩张到了厦门,在我国有20个城市有他们的项目,在我国的成都、重庆等不接近港口的城市也有项目。

  这种移动会是遍及的。依照高力世界的调查,由于上海土地供给的约束,更多有需求者开端重视上海周边比如昆山。他们以为:未来5至10年内,上海传统制造业将可能被筛选,取而代之的是高端、高科技、流地产 本钱逐步加码研制工业。新工业定位将促进商务园区和次中心工作区域得到进一步开展。新厂房及物流仓储物业将持续被转移到上海周边区域。

  物流地产对传统开发商又有何意味呢?

  覃晓梅说:物流仓储出资总量很低、半年到一年就能盖好。但出资报答率没有住所高。他们监测到的世界标准仓现在一年的出资报答率是8%。高力世界调查到该类物业的报答率也是8%。

  以普洛斯重庆物流园为例,规划面积800亩,建筑面积20万平方米,开始揭露的出资总额是6000万美元。这关于住所开发来说,出资额不大。

  尽管现在出资报答率不高,而引证普洛斯的说法,这是出资周期短、报答快、添加安稳的商业模式。

  关于现在毛利率在走低、外部环境改变很大的住所开发商而言,进入一个出资少、收益较安稳的细分商场,取得现金流的支撑,也是一个还算不错的挑选。

 
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